Seguro condomínio obrigatório: o que a lei exige em 2026

Seguro de condomínio é obrigatório no Brasil desde 1964. O problema é que a lei define um mínimo, e esse mínimo deixa o condomínio — e o síndico pessoalmente — exposto a riscos que vão muito além de incêndio.

A obrigatoriedade vem de duas fontes. A Lei 4.591/64, que regula condomínios em edificações, e o Código Civil de 2002, que no artigo 1.346 repete e consolida a exigência. O texto do artigo é direto: é obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição total ou parcial.

Ou seja, o único risco obrigatório por lei é incêndio e desabamento. Qualquer cobertura além disso é contratação voluntária — mas, na prática, contratar só o mínimo é uma decisão de alto risco para o síndico.

Art. 1.346 do Código Civil: 'É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.'

O síndico. A responsabilidade é pessoal e está explícita no artigo 1.348 do Código Civil, que lista as obrigações do síndico. Se o condomínio sofrer sinistro coberto por um seguro que não foi contratado, o síndico pode responder civilmente pelos prejuízos — com o próprio patrimônio.

Em assembleias onde os condôminos votam contra a contratação do seguro obrigatório, o síndico ainda assim deve contratá-lo e registrar em ata que a cobertura mínima legal foi mantida. A vontade da maioria não anula obrigação legal.

O mínimo legal (incêndio e quedas)

• Incêndio na estrutura e nas unidades
• Raio (geralmente incluso na apólice básica)
• Explosão de gás
• Desabamento total ou parcial da edificação

Coberturas adicionais recomendadas para condomínios

• Responsabilidade Civil do síndico: cobre danos a terceiros causados por atos de gestão ou omissão na manutenção
• Danos elétricos: cobre queima de motores, bombas, interfones, portões e elevadores por variação de tensão
• Vendaval e granizo: cobre danos à fachada, telhados e áreas comuns por eventos climáticos
• Roubo de equipamentos das áreas comuns: gerador, bomba d'água, câmeras
• Responsabilidade Civil do condomínio: cobre terceiros que se acidentem nas áreas comuns
• Quebra de vidros: fachadas envidraçadas e esquadrias

A Responsabilidade Civil do síndico é a cobertura mais negligenciada e uma das mais importantes. Um condômino que cai em área comum por falta de manutenção pode processar o condomínio — e o síndico. Um vazamento de água não reparado que danifica o apartamento do andar de baixo também pode gerar ação judicial.

Sem a cobertura de RC, o condomínio paga do fundo de reserva. Se o fundo não cobrir, há rateio entre os condôminos. Se o síndico for julgado negligente, responde pessoalmente. A apólice com RC evita que qualquer um desses cenários se materialize.

O preço varia principalmente pelo valor de reconstrução da edificação (VR), número de unidades, tipo construtivo (alvenaria, misto ou madeira) e coberturas escolhidas. Seguradoras como Porto, Mapfre, Allianz e HDI são as mais ativas neste segmento.

• Condomínio pequeno (até 20 unidades, alvenaria): R$ 180 a R$ 350 por unidade ao ano
• Condomínio médio (20-80 unidades): R$ 120 a R$ 220 por unidade ao ano
• Condomínio grande (80+ unidades): R$ 80 a R$ 160 por unidade ao ano
• Cobertura básica (incêndio apenas): reduz o prêmio em 30-45% em relação ao pacote completo

Esses valores são para coberturas básicas mais RC condomínio e danos elétricos. Incluir RC do síndico acrescenta em média R$ 20 a R$ 60 por unidade ao ano, dependendo do porte do prédio.

O valor segurado deve corresponder ao custo de reconstrução da edificação, não ao valor de mercado dos apartamentos. A referência padrão do mercado é o CUB (Custo Unitário Básico de Construção) divulgado mensalmente pelo Sinduscon de cada estado. Subassegurar — contratar valor abaixo do custo real de reconstrução — ativa a regra proporcional: em caso de sinistro parcial, a indenização é paga proporcionalmente à fração segurada.

Há situações em que o condomínio pode optar por menos coberturas de forma consciente, não por descuido. Condomínios pequenos e horizontais com estrutura simples, sem elevadores, portões automatizados ou fachadas de vidro têm risco operacional menor. Se o fundo de reserva for robusto e a inadimplência baixa, o condomínio consegue absorver eventos menores sem acionar seguro.

Mesmo assim, RC do síndico e RC do condomínio são recomendadas em qualquer porte — o custo é baixo e o risco de ações judiciais é universal.

1. Levante o valor de reconstrução da edificação usando o CUB atualizado do estado
2. Verifique se a apólice vigente cobre esse valor (e não o valor de mercado dos imóveis)
3. Liste as coberturas atuais e compare com os riscos reais do condomínio (elevador, portão, área de lazer, fachada)
4. Cote com pelo menos 3 seguradoras diferentes — variação de 20-35% de preço é comum
5. Leve as propostas para votação em assembleia, mas documente em ata que a cobertura mínima legal será mantida independente do resultado
6. Guarde a apólice vigente em local acessível e envie cópia digital aos condôminos

Além do risco financeiro direto em caso de sinistro, a ausência de seguro obrigatório pode gerar multa aplicada pelo Poder Judiciário em caso de ação judicial por danos, dificultar aprovação de financiamentos imobiliários nas unidades (alguns bancos exigem comprovação do seguro do condomínio), e responsabilizar o síndico pessoalmente por dolo ou negligência na gestão.

Em condomínios novos, o habite-se e a convenção já costumam exigir a contratação do seguro como condição para funcionamento regular do empreendimento.

• Obrigatório por lei: incêndio, raio e desabamento com valor baseado no CUB
• Recomendado para qualquer condomínio: RC condomínio e RC síndico
• Recomendado para condomínios com estrutura mais complexa: danos elétricos, vendaval, roubo de equipamentos
• Opcional conforme perfil: quebra de vidros, alagamento, greve e tumulto

Regularizar o seguro do condomínio é uma das primeiras obrigações do síndico ao assumir o cargo — e uma das mais fáceis de resolver com uma cotação bem feita. O custo por unidade é baixo; o risco de não ter é alto demais para ser ignorado.