Seguro incêndio imóvel alugado: quem paga, inquilino ou proprietário?

Quando um imóvel alugado pega fogo, a primeira dúvida é: de quem era a obrigação de ter seguro? A resposta está na Lei do Inquilinato, mas o contrato de locação costuma criar obrigações adicionais que confundem inquilino e proprietário. Este post resolve isso de forma direta.

O que diz a Lei do Inquilinato

O artigo 22 da Lei 8.245/91 lista as obrigações do locador. O inciso VII determina que é dever do proprietário pagar o seguro complementar contra incêndio, salvo disposição contrária no contrato. Ou seja, por padrão legal, o seguro incêndio da estrutura do imóvel é responsabilidade do dono.

O ponto crítico está na ressalva 'salvo disposição contrária'. Contratos de locação residencial e, especialmente, comercial frequentemente transferem essa obrigação ao inquilino por cláusula expressa. Se o contrato tem essa cláusula, ela é válida.

O que o contrato costuma dizer na prática

Em contratos de locação residencial gerenciados por imobiliárias em São Paulo e outras capitais, é comum encontrar uma cláusula que exige do inquilino a contratação de seguro incêndio como condição da locação — às vezes no lugar da caução ou da fiança. Nesse modelo, o inquilino paga o prêmio e a cobertura garante o imóvel do proprietário.

Já em contratos comerciais, as exigências costumam ser mais detalhadas: valor mínimo de cobertura equivalente ao custo de reconstrução do imóvel, inclusão de responsabilidade civil e cobertura de conteúdo próprio do inquilino. Leia o contrato antes de cotar qualquer apólice.

Seguro do proprietário vs. seguro do inquilino: o que cada um cobre

Existe uma distinção importante entre o seguro incêndio da estrutura e o seguro de conteúdo. Confundir os dois leva a pagar duas vezes ou a ficar sem cobertura onde mais importa.

Seguro do proprietário (estrutura do imóvel)

Cobre danos à estrutura física: paredes, laje, instalações elétricas e hidráulicas embutidas
Cobre benfeitorias feitas pelo próprio proprietário
Não cobre móveis, eletrodomésticos ou pertences do inquilino
É o seguro exigido pela Lei do Inquilinato art. 22, VII

Seguro do inquilino (conteúdo e responsabilidade civil)

Cobre móveis, eletrodomésticos, roupas, equipamentos do inquilino
Cobre responsabilidade civil em caso de incêndio causado pelo inquilino que danifique o imóvel ou terceiros
Pode incluir cobertura de perda de aluguel se o sinistro tornar o imóvel inabitável
Não cobre a estrutura do imóvel que pertence ao proprietário

Como funciona o seguro incêndio exigido como garantia

A modalidade mais comum hoje em contratos residenciais é o seguro fiança ou o seguro incêndio simples como substituto da caução. Nesse caso, o inquilino contrata e paga, mas o beneficiário da cobertura de incêndio é o proprietário do imóvel. O prêmio anual costuma variar entre R$ 150 e R$ 400 para imóveis residenciais de valor médio em 2026, dependendo da seguradora e do valor segurado.

Seguro incêndio residencial simples — exigido por lei para a estrutura — custa em média R$ 12 a R$ 35 por mês. É um dos seguros mais baratos do mercado.

Como não pagar duas vezes

O erro mais comum ocorre quando o proprietário mantém sua própria apólice de incêndio e o inquilino, por exigência do contrato, contrata outra. Ambas cobrem a estrutura do mesmo imóvel. Se ocorre sinistro, apenas uma paga — e o prêmio do outro foi desperdiçado.

Para evitar isso, siga estes passos antes de fechar qualquer apólice:

Leia o contrato e identifique quem tem a obrigação contratual de segurar a estrutura
Pergunte ao proprietário ou imobiliária se já existe apólice em vigor cobrindo o imóvel
Se o proprietário já tem apólice ativa, o inquilino só precisa contratar cobertura de conteúdo e responsabilidade civil
Se o contrato exige apólice do inquilino cobrindo a estrutura, certifique-se de que o proprietário não renove a dele no mesmo período
Solicite cópia da apólice vigente para confirmar coberturas e vigência

Quando o inquilino causa o incêndio: quem aciona o seguro

Se o incêndio foi causado por negligência do inquilino — fogão esquecido, sobrecarga elétrica por equipamento do locatário — o proprietário aciona o seguro do imóvel normalmente. A seguradora paga e pode, depois, entrar em regresso contra o inquilino para ressarcimento. Por isso, a cobertura de responsabilidade civil no seguro do inquilino é importante: ela cobre exatamente esse tipo de cobrança.

Quando não vale a pena contratar seguro de conteúdo

Se o inquilino tem poucos bens no imóvel — mobília básica, sem equipamentos de valor — o seguro de conteúdo pode não compensar. Para bens avaliados abaixo de R$ 15.000, o prêmio anual pode superar o custo de reposição em poucos anos. Faça o levantamento do que tem antes de cotar.

Também não faz sentido o inquilino contratar seguro de estrutura se o contrato não exige e o proprietário já tem apólice válida. Nesse caso, o dinheiro é melhor aplicado em cobertura de responsabilidade civil, que protege contra cobranças futuras da seguradora do proprietário.

Resumo: quem paga o que

Proprietário por padrão legal (art. 22 Lei 8.245/91): seguro incêndio da estrutura
Inquilino se o contrato exigir: seguro incêndio da estrutura no lugar do proprietário
Inquilino sempre que quiser proteger seus bens: seguro de conteúdo
Inquilino que quer se proteger de regresso: cobertura de responsabilidade civil locatária

A combinação mais eficiente na maioria dos contratos residenciais é: proprietário cuida da estrutura, inquilino contrata conteúdo mais responsabilidade civil. As duas apólices não se sobrepõem e cada parte cobre o que é seu. Cotar as duas separadamente, com seguradoras como Porto, Allianz ou Tokio Marine, leva menos de 10 minutos online e raramente passa de R$ 600 por ano somando as duas.